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上海星河灣二期策略報告(彙報版)
不可能為可能上海星河灣二期總體營銷策略報告緻星河灣集團易居中國謹呈二〇一三年一月思維地圖觀局局外局内市場客戶品牌節點策略思考目标确定定勢依市占位項目賣點客群鎖定核定項目與目标客群匹配賣點智取内場強力銷售常PK外場多管齊下大拓客團隊合力創佳績精準營銷深耕細作品牌業績雙赢内容目錄PART1策略思考PART2營銷策略PRAT3品牌策略PRAT4傳播策略PART5團隊管理PART1策略思考在開始本輪營銷方案之前,先思考一下:2013年需要解決的問題?回顧2012(包含辦公、商業,按照簽約金額進行排序)2012年上海房地産項目銷售金額排行榜全市高端住宅排行第5名全市房地産項目排行第9名上海星河灣一期以23.34億簽約額榮獲全市銷售金額排名前10中,半數為總價700-1200萬總價段住宅項目,高端公寓已成為近年全市住宅銷售排行榜主力。冠亞50億是機會。2012年上海品牌開發商排行榜(統計标準為開發商2012商品房簽約金額)以兩個項目49.3億簽約金額榮登上海品牌開發商排行榜第6名星河灣集團2012年度在上海品牌進前十,40億總銷是底線。這是星河灣兩個項目無新推盤,保持持續的常态銷售情況下取得的成績,那麼星河灣有新推項目的年度排名又如何呢?我們發現,星河灣在上海2009年~2011年期間每年都有新開盤的情況,全市年度銷售業績排名不低于全市前三名。追溯以往星河灣在上海業績回顧浦星一期銷冠上星一期高端住宅銷售面積及金額雙料冠軍上星一期高端住宅銷售面積亞軍浦星二期高端住宅銷售金額冠軍上星一期銷售金額高端住宅排行第5名全市第7名浦星二期銷售金額高端住宅排行第4名全市第6名二期關鍵詞17萬方全成品,精裝修(二期貨量充足,按照目前的均價預估約有60億的貨量,加上一期在售的逾20億貨量,2013年上海星河灣可以提供的貨量約80億)(這是上海星河灣一期去化最快的戶型産品,面積适中,總價控制合理,屬于滬上改善型舒适版的最佳面積段)(同上海星河灣一期同樣的裝修标準、一樣的産品品質,客戶有直觀感受)貨量充足熱賣戶型已缺貨近2年不變的品質基于此,2013年首先确立的營銷目标是:年度品牌開發商排名跻身前十(根據2012年品牌開發商前十排名情況,必須超過40億才有機會)單盤銷售金額排名保二争一(根據2009-2012全市銷售金額排名情況,保40億争50億才有把握)單盤年度銷售億?在調控趨緊限購限貸的市場環境
上海星河灣二期策略報告(彙報版)

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