華潤中心 凱旋門一期定價報告29p (共29頁)

華潤中心 凱旋門一期定價報告29p
照凱旋門定價彙報（8.16版）華潤置地（日照）有限公司營銷管理部Part1均價推導Part2客戶落位Part3價格方案Part4利潤測算均價推導華潤中心凱旋門一期産品定價模闆均價影響因素新營華府禦景東方王府花園水晶城内容權重加權競争權重0.35競争權重0.25競争權重0.25競争權重0.15評分加權得分評分加權得分評分加權得分評分加權得分外部因素51%環境20%地理位置級差區域認知自然環境升值潛力交通29%通達程度道路等級公交及出租車配套30%生活配套休閑配套教育配套醫療設施發展21%區域規劃區域發展潛力人文素質合計100%　　51%　50.66　50.37　50.58　46.08内部因素49%品牌14%開發商品牌規劃12%項目規模建築立面園區景觀建築密度産品20%戶型結構産品附加值公共部分裝修得房率小區配套17%配套完善度配套亮點工程11%施工單位品牌入住時間工程質量物業13%管理公司品牌收費标準物管服務營銷5%營銷展示及形象其他8%重大不利因素合計100%　　49%　43.64　44.89　43.63　42.45核心均價推導原則一：市場比較法核心均價推導原則一：主要通過市場表比較法推導本次定價的核心均價通過市場比較法得出本次開盤均價約為：7800元/㎡競品對比均價項目名稱新營華府禦景東方王府花園水晶城評分均價對比均價權重均價7819注：受項目發展曆史和銷售策略影響，目前項目最直接參考項目為新營華府；結合客戶購買預期，建議高出100-200。核心均價推導原則二：成本定價法通過成本定價法（滿足稅後利潤率10%的情況下）推導本次定價的核心均價：為7390元/；㎡通過成本定價法（滿足稅後利潤率12%的情況下）推導本次定價的核心均價：為7657元/㎡；通過成本定價法（滿足稅後利潤率14%的情況下）推導本次定價的核心均價：為7945元/；㎡凱旋門首次開盤，價格應保持在滿足稅後利潤率12%之上，并保證後期産品具有一定的溢價空間。核心均價推導策略1、充分考慮到目前市場形勢，本次定價應持謹慎态度，以去化為首要前提，保證一期開盤熱銷及較高去化率；2、為堅定前期市場與客戶信心，價格保持上漲趨勢，保證客戶的跟進性，同時為後續房源價格留有餘地，建議價格低開高走；3、鑒于區域内競争激烈，均價策略以市場定價法為主，重點關注新營華府；4、為保證最大化去貨和首批客戶口碑維護，充分尊重客戶價格預期
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