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【房地産】龍湖香醍漫步營銷報告(1)
一部分紅海掃描市場、客群、産品第二部分開創藍海整合營銷策略第三部分藍海戰略營銷戰術傳播計劃銷售執行市場、客群、産品Consumer and 紅海掃描宏觀市場Macro­年國土資源部對别墅用地叫停2003年國土資源部對别墅用地叫停政策層面 2005年政府出台一系列政策限制别墅開發2005年政府出台一系列政策限制别墅開發2006年别墅用地全面叫停止,限外令2006年别墅用地全面叫停止,限外令北京别墅産品未來放量呈減少趨勢。政策面沒有起到抑制低密度住宅價格的作用,反而刺激拉動市場需求。明抑暗揚\推波助瀾 合計地塊數面積(公頃)地塊數面積(公頃)地塊數面積(公頃)昌平27666.03    666.03朝陽  208.11海澱  202.23順義10167.53  房山358.53    58.53懷柔422.19  通州  220.44豐台12.61    2.61延慶15.51    5.51門頭溝233.62    33.62大興125.50    25.50密雲    合計數據來源城市地圖土地層面(LAND) 令行禁止\收效顯著别墅市場的土地供應緊缺,客觀上為别墅産品的溢價提供了機會與可能。0406年1.0容積率土地供應表地塊數面積Z土地供應趨勢圖表由于市場早期低密度集中土地供應+低密度産品銷售速度普遍較慢,短期内低密度産品競争仍然非常激烈。銷售面積(萬平方米銷售套數(套)04-06年獨棟别墅銷售趨勢數據市場供給與銷售層面(Supply and Sales)銷售面積呈快速高幅遞增銷售總金額(億元單套銷售金額(萬元)04-06年獨棟别墅銷售趨勢數據成交金額在05年後增幅提速呈現質變成交均價(元)04-06年獨棟别墅銷售趨勢數據9.1%21.5%成交單價突破萬元關口1.63倍銷售套數批準套數1.35倍銷售面積批準面積别墅銷售持續增長,價格持續走高,新增需求已經超過新增供應,市場正在消化存量。别墅産品正面臨最佳的市場機會。新增需求強力消化市場存量06年别墅銷售套數與批準銷售套數未來别墅類低密度産品供應趨緊,産品溢價随着入市的時間推移而增長,短期内由于前期大規模的市場放量,低密度産品競争仍然非常激烈。供應面:長期供應趨緊,短期集中放量供應需求供應需求面:部分需求由于政策原因提前釋放,别墅剛性需求随着時間的推移而呈遞增趨勢宏觀市場競争格局前松後緊土地集中供應未來競争的主戰場宏
【房地産】龍湖香醍漫步營銷報告(1)

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